因为房子是一种很特殊的东西，所以不管是古代还是现代，都不是一般人能买得起的。再加上，我们的房屋正好处在城市化的高速发展时期，多年来，农民进城的人数不断增加，所以对商品房的需求也是居高不下，再加上货币的超发，以及城市建设所依赖的土地财政，这才造就了房价的螺旋上升。

这些都是可以查询到的。从1998年开始，到现在已经过去了二十五年，海南楼市泡沫破灭后，房价从七千多元一平跌到了两千多元一平，而国内的房价，只有2003年 SARS,08年全球金融危机，14年市场调控，跌幅在百分之二十到百分之四十之间。不过，在政府的介入下，三个月内，价格都在迅速上涨，甚至还超越了之前的高价，尤其是最后一个，三年内，价格翻了一倍。

(资料图片仅供参考)

但随着城镇化进程的加快，人口出生率的下降，再加上开发商的负债问题，不得不降低杠杆率，在“疫情”的影响下，楼市从“白银时代”，变成了“黑铁时代”，像恒大这样的大型开发商，在没有恢复元气的情况下，纷纷倒下，令人叹为观止。对于中国的房地产市场，很多人都是一头雾水，不管是开发商，还是买家，都有一种“身临其境，不识庐山”的错觉，如果你想要看清楚，那就听高盛集团最近发布的一份关于中国房地产市场的报告。回过头来看，2014年后，我们启动了国家战略去房地产库存，不少销售额仅有几十亿、过百亿的房企纷纷高额负债，快速扩张，在随后的几年里，有超过30家房企销售规模突破千亿，这在任何行业中都是从未有过的，十分壮观。但大部分房地产企业的负债都超过了80%，有些甚至达到了百分百，在“三道红线”出台之后，这些房地产企业的债务开始“暴雷”，不管是国外的，还是国内的，都出现了大量的违约，有些房地产企业被迫退出了市场。

高盛于2022年6月发表了一份报告，指出大陆楼市可能已经度过了最糟糕的时期，但是很难确定什么时候会出现显著的复苏，同时也指出，近期不会出现任何实质性的促销活动，而且许多城市都将面对更多的存货和销量压力。这一点不用多说，近一年来，除了在各个城市，根据不同的城市，采取不同的政策，对房地产市场进行一定程度的放松，再也没有什么强力的刺激政策出台。根据统计机构公布的1-4月房地产库存数据，商品房销售面积较上年同期增长15.7%，达到6.4亿平方米，住宅库存量为2014年以来的第2高位，只有0.8亿平方米的差距。

此外，高盛公司在2023年一月的一份报告中指出，大陆的房地产建筑规模的收缩，将使2023年的可出售资源有所增加，而去年的销售额下降幅度则有所收窄。这一点就不多说了，在上一段中，我们已经对可售资源的数据进行了解释。由于之前的积压需求，我们在过去的几个月中，商品房销售面积同比下降幅度收窄到了个位数。

很显然，这家已经有了154年历史的跨国投资银行，其阅历和眼界都很丰富，所以才能坚持到现在。因此，作者认为，这家投资银行肯定不是只有一个“中国通”，他们对我国房地产市场的形势了如指掌，对于未来市场的判断通常都有很高的水平，他们的判断也被业界称为“神预测”。

言归正传，先从“L型”开始。

从网上的留言来看，对这件事的看法有两种。一种观点认为，目前已经是谷底，今后数年内维持这种状况就可以了；还有一种观点，说现在还没有到最低点，要不断地进行调整，尤其是对住房价格，要不断地降低，直到达到某种程度，才会达到一个动态的平衡。

这是哪一种解释？众所周知，我们国家历来有一句话，叫做“L型”，就是 GDP的平均增长率，在一定的水平上，在一定的范围内，保持着一定的幅度，在一定的范围内，保持着稳定。比如十三五确定的 GDP目标增速是6.5%-7%，十四五就更低了，大概是5%-5.5%，总之，这是一个阶段的水平，随着经济的发展，基数越来越大，它的平均增速也会越来越低。

如果用在房地产上，那就更好了。理由很简单，房地产业将不再像以前一样快速发展，而是要迈入下一个阶段。比如在2021年，房地产市场上的销量创下了“双18万亿元”的记录，而在2022年，房地产市场上的销量则降到了“双13.5万亿元”。如果用直线来形容的话，应该是落在了“L型”的下方，但问题是，这到底是不是下方？

在方君看来，未来楼市的走势，谁也不能准确的预测，但却能做出合理的推断。从过去的经验来看，房地产的价格和国家的政策有着密切的关系，如果没有“自上而下”的刺激，单凭各地政府的调控，是不可能让市场走出低谷的，只会继续下跌。因此，从这一点来看，“自上而下”的情况，可以从两个信号点来判断，一个是对一线城市的放松，一个是对大城市的放松，另一个就是对房地产的调控，对市场的信心，也可以从全国的角度来看。

就目前来看，中央媒体已经放出风声，提出放开一线城市的限购等措施，这说明放开的可能性很大，而且应该不会等太久。现在唯一的问题，就是政府会不会出台刺激经济的政策。不过，有一点必须弄清楚，那就是住房不炒，就像投资银行的报告所指出的，如果不想在短期内刺激经济，那么对地产的依赖性就会逐渐降低。因此，我们不应再以以往的思路，去考虑可能的房地产复苏举措。这是什么概念？

可以用一个例子来解释。假设 GDP增长了一万亿，原本是一千五百亿，占了百分之十五，但接下来的几年， GDP增长了百分之八千亿，但如果还是百分之十五，那就是一千两百亿。看起来，比例没有变化，但是绝对数值下降了。用通俗的话来说，就是房地产有一定的收缩，但是对于经济来说，房地产依然要起到其应有的作用，从目前来看，房地产开发投资、开工面积下降过快，明显已经拖了经济发展的后腿，这也是接下来加码调整楼市优化措施的必要性，但绝不会再有促进楼市恢复到1500亿的力度，我们要看清楚这个逻辑。

在当前房地产市场的背景下，人们对未来的发展趋势有着不同的看法。一方面，有人认为目前已经触及了谷底，未来数年内维持这种状况就可以了；另一方面，也有人认为现在还没有到达最低点，市场需要持续调整，特别是对住房价格，需要不断降低，直到达到一种动态平衡。

房地产业的发展与国家政策密切相关。过去的经验表明，没有自上而下的刺激政策，仅依靠地方政府的调控是无法让市场走出低谷的，甚至可能导致进一步下跌。因此，关键是要关注中央政府的政策信号，特别是对一线城市和大城市的限购政策是否放松，以及对房地产市场的整体调控措施和市场信心的影响。

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